Ринок землі в Україні існує давно, впевнений Голова Всеукраїнської аграрної ради Андрій Дикун. Є пайова земля, яку люди отримали після розпаювання, і ті, хто хотів продати свій пай у зв’язку зі складними життєвими обставинами – оформлювали це як оренду на 50 років чи емфітевзис (договір довгострокового користування земельною ділянкою для сільгосппотреб). «По-суті, це продаж», – підкреслює він. До того ж, колишні українські можновладці «створили історію» під назвою «особисті селянські господарства», де надавалося по 2 га землі. «І вона теж вільно продавалася на ринку», – роповідає Дикун. Не продавалася лише державна земля, що була зареєстрована в Держгеокадастрі та яку можна було брати в оренду. За словами Андрія Дикуна, після запуску ринку позитивним моментом є те, що всі ці землі передали громадам. Але жодного ажіотажу навколо продажу землі він не чекає.

Про це, а також про рейдерські захоплення та інші проблеми АПК він розповів в інтерв’ю Mind.

– Існує побоювання, що відкриття ринку землі спричинить корупцію…

– У тих громадах, де аграрії мають політичний вплив і активно беруть участь у місцевих виборах, – цього не бояться. Там, де аграрії не мають такого впливу, звісно, сумніви є. Тепер все вирішуватимуть не у владних кабінетах Києва, а органи місцевого самоврядування. Вони самостійно ухвалюватимуть рішення про використання земель відповідно до потреб громади.

У будь-якій європейській країні земля коштує дорожче, бо уряди підтримують аграріїв дотаціями – від 200 до 1000 євро/га. В Україні такого немає. Держава виділяє близько 4 млрд грн/рік, але це крапля в морі… 

На підтримку та розвиток вітчизняного агросектору держава повинна спрямовувати щонайменше 1% «аграрного» ВВП. Це було передбачено змінами до Бюджетного кодексу України (щодо удосконалення складання та виконання бюджетів)», які парламент ухвалив ще 2016 р. Йдеться про суму у розмірі майже 8,5 млрд грн щороку. Держпідтримка у такому розмірі мала виділятися 5 років поспіль, але цього так і не сталося…  В ЄС щорічно третина бюджету йде на дотації фермерам. Тому земля там дорожче коштує. А говорити про те, що українська земля коштуватиме десятки тисяч доларів за гектар – безперспективно. Хоча, можливо, колись… 

Ще виникає питання, хто купуватиме цю землю? Наприклад, я хочу продати 10000 га. Як бізнесмен, я повинен порахувати, скільки можу заробити. 2020 р. був непоганий для західної України – урожайний, з високими цінами на агропродукцію. Та решта України постраждала, незважаючи на заяви голови Комітету ВР з податкової політики Данила Гетманцева, що аграрії гарно заробляють. Можливо, 2020 р. заробили аграрії Волині й Чернігівської обл. Але це не центр чи південь України, де все висохло! В деяких областях, наприклад, у Одеській, вже 2 роки поспіль все сохне. Про які десятки тисяч доларів за гектар йдеться?

– Тобто, ніякого ажіотажу навколо продажу землі не буде?

– Жодного. І добре, що ринок землі прийнято з перехідним періодом: спочатку – фізособи, потім – юридичні. Бо ринок має стабільно запрацювати. В Україні понад 6000 нотаріусів, які тепер несуть відповідальність і мають визначити походження грошей покупця (легальні/нелегальні – Mind). До того ж, на сьогодні у нотаріусів ще немає можливості автоматично підтягнути дані щодо концентрації землі в одні руки (на перехідний період – 100 га – Mind), тому слід перевіряти безліч реєстрів. Наразі Мін’юст працює, аби зробити це автоматичним. Отож, сьогодні ці операції вимагають чимало часу.

– А чи не вважаєте ви, що закон «Про оренду землі», який надає переважне право продажу орендарям, а не власникам паїв, несе загрозу: покупцями, ймовірно, стануть спекулятивні інвестори чи підставні особи, а оскільки обіг переважних прав не врегульовано, орендар зможе продати таке право безліч разів?

– По-перше, неправильно говорити про те, що закон «Про оренду землі» надає переважне право продажу орендарям, а не власникам паїв. Власник паю має можливість продати або не продати свою земельну ділянку. Але, якщо він вирішив продати, то переважне право купівлі є саме в орендаря. Ця норма існує давно, ще відколи прийнятий закон про оренду землі.

Оскільки ринок землі введений з обмеженнями, то до 1 січня 2024 року покупцями землі не можуть бути юрособи.

Зауважу, що майже 90% орендарів – це юридичні особи. Тому саме для того, щоби захистити тих, хто працює на землі (селян та малих с/г виробників), передбачили механізм переважного права. Такі механізми діють у всіх цивілізованих країнах.

Щодо підставних осіб. Переважне право передається лише раз. Юридичні особи,  які є орендарями, не зацікавлені в тому, щоби передавати переважне право на спекулянтів. Бо вони можуть втратити цю землю. Спекуляцій на цьому бути не може.

Про справжню ціну української замлі

– Ви наголосили, що в Україні $10 000 за гектар землі не варто очікувати. На що тоді сподіватися?  

– Від 1000 до 2000 євро/га, залежно від регіону, якості ґрунту й кількості опадів, що там випадають. Можливо, в деяких місцях, ціна буде нижчою 1000 євро. Або трохи більше 2000 євро, якщо для когось той чи інший пай буде надважливим, але межа – 2500 євро.

Якщо ж ціни на сільгосппродукцію будуть такі ж високі, як 2020 р. (у зв’язку з пандемією), і це триватиме довго – це автоматично дасть поштовх до зростання вартості нашої землі. Наразі ж, парадоксальна ситуація з космічними цінами на газ, коли маємо найвищі тарифи за останні 15 років. Газ – це добрива, а добрива – левова частка нашої собівартості. Проте, ціни на зернові падають.

Я розумію, що в деяких країнах рекордний врожай, та в Україні він теж є, але поки не можемо зібрати його з полів через підтоплення на півдні і сході. Тобто, врожай ніби є, але скільки зберемо – невідомо. Отож, ціна на землю залежатиме від того, скільки аграрії зможуть заробляти на ній. Якщо говорити про 2020 р., то деякі агрохолдинги на західній Україні озвучували, що їх прибуток – від $800 до $1000 за 1 га за рік. Це високий рівень.

Але така ціна буле лише раз і «виграли» лише підприємства, полям яких пощастило на погодні умови. Більшість українських підприємств не мали такої можливості. Тому, наче й ціна на сільгосппродукцію була висока, а заробітки – не дуже. Коли ж говорити про попередні роки – тоді заробляли $100-200 на гектарі. Тобто, слід вкласти мінімум $2000 лише в землю, не кажучи вже про техніку й інше, і вона окуплятиметься 10 років. В українських реаліях це занадто довгий період.

– Через тиждень після відкриття ринку землі прем’єр Денис Шмигаль заявив, що вже здійснено 322 операції купівлі/продажу земельних наділів сільгосппризначення. Натомість Юлія Тимошенко апелювала до того, що на Держгеокадастрі немає інформації щодо цих угод, і операції не прозорі…

–Тимошенко говорить і про те, що з 2024 року іноземці на законних підставах купуватимуть землю. У нас на всьому роблять політику!

Щодо заяв Шмигаля – мабуть, йдеться про операції з ОСГ (їх можна було робити й до 1 липня) або т.зв. тестові продажі невеликих земельних угідь з метою моніторингу запуску відкриття ринку.    

Про побоювання щодо іноземців

– Ви скептично ставитесь до пересторог Юлії Тимошенко щодо іноземців і землі. Експерти теж критикують закон про ринок землі, адже, на їхню думку, з 1 липня 2021 року іноземні громадяни мають доступ до земельних угод через механізм кредитування (за допомогою зміни цільового призначення землі). Не розділяєте цих побоювань? 

– Стверджувати, що ми на 100% захищені від заходу іноземців на наш ринок землі – не буду. Теоретично, використовуючи «схеми», іноземні можуть  спробувати зайти на нього. Наприклад, через підставну особу або механізм зміни цільового призначення землі. Але, як на мене, такі випадки можуть бути поодинокими, бо ризики дуже високі.

– Чому?

– Пояснюю. Механізм, коли теоретично іноземець дає гроші громадянину України, який купує землю на себе, є досить ризикованим для самих іноземців. Вони не зможуть взяти таку земельну ділянку в заставу, в довірчу власність тощо.

Контролювати таких підставних осіб дуже складно, навіть якщо угоду буде оформлено як позику. Лише геть безстрашні іноземні громадяни можуть йти таких шляхом.

Щодо процедури зміни цільового призначення землі, то вона дуже складна і дорога. Щоб її пройти, знадобиться щонайменше півроку. Зміна цільового призначення має відповідати містобудівній документації або детальному плану території ДПТ). Вартість таких документів у середньому складає від 100 000 грн і більше.

Тому, з економічної точки зору в цьому немає сенсу. Але, якби так сталося, як хотів Олексій Гончарук – по 2000 га в одні руки, то зараз в Україні вже була б армія іноземних пенсійних і хедж-фондів, які скупили б усе до нитки, і ми б за рік залишилися без землі.

Українська земля – актив, який сьогодні повинен дати поштовх для розвитку і стабілізації середнього й дрібного агробізнесу в Україні. Іноземні громадяни зможуть купувати нашу землю після всеукраїнського референдуму, і Всеукраїнська аграрна рада (ВАР) ретельно спостерігатиме за цим. До того ж, міністр агрополітики Роман Лещенко оголосив про створення Центру координації земельної реформи. Працює й Антирейдерська комісія при Мін’юсті. Можливо, якісь нюанси не враховано: у ВАР є юридична група, що супроводжує підприємства нашої спілки, і ми реагуватимемо на незаконні прояви.

– Тобто, ВАР не вбачає мінусів у відкритті ринку землі?

– Жодного. Але у тому вигляді, в якому закон прийнято зараз: він достатньо збалансований, і ВАР доклала чимало зусиль, аби документ був саме таким. І наголошую: продаватимуть свої наділи лише ті, кому це конче потрібно. Бо навіщо продавати актив за $1000-2000, коли через п’ять років ця ж сума буде отримана за рахунок оренди?

– Деякі експерти вважають, що позитивні результати Всеукраїнського референдуму стосовно жорсткого обмеження доступу іноземців до придбання української землі стануть на заваді залучення додаткових (іноземних) інвестицій у галузь і сповільнять економічне зростання України. Ваша думка з цього приводу?

– Сьогодні держава повинна заохочувати вітчизняних інвесторів. Важливо  створити правові умови та надати фінансові інструменти. І максимально сприяти розвитку середнього та малого агробізнесу для того, щоб вони мали змогу купувати землю та інвестувати у розвиток галузі. Необхідно реформувати судову систему, надати належну державну підтримку та  відкрити доступ до дешевих кредитів.  

Про те, чи варто купувати землю   

– Якщо підсумувати, чи слід наразі інвестувати в землю фізособам?     

– Ніхто не знає, як розвиватиметься світова й українська економіка. Але, частково, на довгострокову перспективу інвестування вигідне.

Щодо короткострокових перспектив – це суперечливий момент. Були випадки, коли в інших країнах при запуску ринку землі спостерігалося зростання цін, а потім стрімке падіння. І воно було тривалим, аж поки ціни на землю знову не пішли вгору.

Тобто, часто при відкритті ринку створюється штучний ажіотаж для «розгону» цін, які потім швидко падають, а згодом незначно зростають – і далі вже стабільні.

У довгостроковій перспективі (через 5-10 років) це має сенс, особливо, коли придбати численні угіддя. Взагалі, про стійку сільгоспдіяльність можна говорити при мінімум 500-1000 га. А коли мова про 1 пай (в середньому – 4 га), то хіба що можна спробувати зіграти у спекуляцію. Отже, якщо є змога сконцентрувати хоча б 20-30 га, які можна обробляти й здавати в оренду, тоді є сенс. Якщо ні – не варто. До того ж, слід врахувати й додаткові поточні витрати (у т.ч. сплату податку на землю). Тобто, якщо хочете прибуток у короткостроковій перспективі, краще інвестувати у євробонди НБУ.                       

– З 1 липня відкрився ринок сільгоспземлі, але до цієї дати Конституційний суд (КСУ) не вирішив, чи відповідає базовий закон про ринок Основному. Чи є вірогідність відміни закону рішенням КСУ, і що буде з укладеними операціями?

– Щодо скасування Конституційним судом запуску ринку землі, то в нашій країні можливо все, але це буде суто політичне рішення. Проте, закон не має зворотної сили. Навіть якщо КСУ прийме рішення про скасування, то угоди, що були укладені в період дії закону, залишаться дійсними.

В Україні вже відкривався ринок землі, але депутати швидко продовжували мораторій. І наразі ніхто не оскаржує законність тих договорів купівлі-продажу.

Про аграріїв та рейдерів

– Яка ситуація з рейдерськими атаками і захопленням полів, врожаю? Де активність рейдерів є найбільшою?   

– Рейдерство в Україні процвітає. На кінець березня цього року зафіксовано понад 300 захоплень. У 2020 році – 850. Зокрема, поширене агрорейдерство. За статистикою нашої охоронної компанії «Гайдмаки», яка охороняє 90 агропідприємств ВАР, протягом 2020 року вдалося відбити 25 рейдерських атак та попередити 58 спроб рейдерства. З початку 2021-го зафіксовані звернення про надання термінової допомоги у вирішенні конфліктних питань від 16 господарств.

Серед причин рейдерства можна виділити як зовнішні, так і внутрішні. До зовнішніх, перш за все, належить недосконалість чинного законодавства, в якому відсутнє навіть визначення рейдерства. Також відсутній належний захист прав засновника, недостатньо врегульована процедура внесення змін до відомостей про юридичну особу, недостатньо на законодавчому рівні захищенні державні реєстри, зокрема реєстри підприємств, установ та організацій, реєстри рухомого та нерухомого майна, відсутній дієвий правовий механізм покарання рейдерів тощо.

Щодо внутрішніх причин. У багатьох підприємств немає юридичної служби та служби безпеки, мають місце недоліки установчих документів, договорів. Також є велика заборгованість по зобов’язанням, купа кримінальних проваджень. Деякі засновники та керівництво підприємства, вважають, що їх бізнес не цікавий для рейдерів з різних причин, але виходить з точністю навпаки. Також деякі підприємства неналежно перевіряють контрагентів, орендодавців земельних ділянок, які можуть бути недобросовісними.

У ВАР є окрема юридична антирейдерська група і власна охоронна компанія, що захищають наших підприємців. На жаль, рейдерство у нас існує не лише в агросекторі. Очікуємо на судову реформу, бо є значна розбалансованість вертикалі.

А ще переважна більшість підприємств мають якісь проблеми з документами/договорами, що певним чином з’являються на поверхні, а фахові люди ґрунтовно їх вивчають і знаходять «слабкі місця». Також наразі поширені корпоративні конфлікти, коли кілька засновників починають ділити між собою актив. Ще у нашій державі, на жаль, багато т.зв. підприємств Академії аграрних наук, яким належить майже 500 000 га землі. Вони здають ці землі за «чорні гроші» в оренду, та з кожним новим очільником ААНУ правила і плата оренди змінюються. Отож, там, де можливий хоча б мінімальний «схематоз», рейдери себе проявлять.

Про кризу молочної галузі

– У 2014-му відбувся «обмін» санкціями з РФ. Як це в підсумку позначилося на економічних показниках в агросекторі України?

– Найвідчутнішим це стало для молочної галузі, бо чимало груп продуктів (наприклад, «Російський сир») ми продавали в Росію. Зараз експорт майже зупинено. Якщо говорити про альтернативу, то на сьогодні Україна не лише не знайшла собі інше місце, а й втратила свій ринок.

Наразі скорочено виробництво молочних продуктів, які Україна експортувала до РФ. Як наслідок, з 2014 року національні заводи почали банкрутувати (так, у 2012-13 рр. топові позиції по експорту до РФ займали заводи, що входили до групи «Мілкіленд» та «Альміра», однак після втрати ринку збуту до РФ заводи цих молочних груп збанкрутували), і наша держава з позиції експортера стала імпортером. За минулий рік ми імпортували близько 1 млн тонн молочної продукції в еквіваленті молока. Це означає, що на українських поличках імпортна молочка складає понад 26%. При цьому близько половини всього молочного імпорту в натуральних показниках завезено з Польщі (45 700 тонн в продукції), і на даному етапі це мінус.

До 2014 року український експорт в РФ складав близько 600 000 тонн в молочному еквіваленті (за підсумками 2013 р.) – головним чином, у вигляді сирів, масла, сухого знежиреного молока та сироватки.

На жаль, наша переробна промисловість не змогла повністю переорієнтуватися на інші іноземні ринки. Російський ринок був найбільш адаптованим до специфіки українського промислового виробництва молочних продуктів, починаючи від схожих споживчих вподобань і закінчуючи нижчими санітарно-гігієнічними вимогами до продукції молочної лінійки.

У межах договору про вільну торгівлю з ЄС Україна отримала доступ на європейський ринок. Проте його вимоги значно вищі за існуючі стандарти національних виробників. Тому зараз є гостра потреба в швидких інвестиціях для переобладнання виробничих потужностей, які забезпечать необхідну якість готової продукції, аби потрапити на альтернативні ринки.

З іншого боку, ще однією серйозною перешкодою для виходу на європейські ринки є жорсткий захист з боку ЄС своїх виробників у вигляді квотування, яке стало проблемою для українських виробників, вже здатних постачати свою продукцію і в значно більших масштабах, ніж це передбачено квотами. 

Проте, не дивлячись на ці негативні з економічної точки зору наслідки, я вбачаю в цьому і важливий плюс – поштовх до трансформації галузі. В цьому сенсі наша переробка або прискорено адаптується до сучасних світових стандартів, або у вітчизняних виробників молока не буде виходу, як самим будувати сучасні кооперативні заводи і вирішувати, на які ринки виходити.

Про податки та тіньовий сектор

– Уряд переконує, що податкове навантаження на бізнес значно зменшилося. Агросектор це відчув?

– Навряд чи. Депутати прийняли 1 липня законопроєкт №5600 у першому читанні, що збільшує податкове навантаження на бізнес. Данило Гетманцев стверджує, що аграрії мають платити більше. Наразі в Україні менш ніж 33 млн га землі сільськогосподарського призначення, з яких понад 13 млн га обробляється «в чорну», не сплачуються податки. Це в середньому 16 млрд грн держзбитків щороку.

ВАР виступає за те, щоб ті, хто працює «в чорну» платили податки. Ми подали у парламент з/п №3131-Д, де прописано мінімальне навантаження на аграріїв («білих» і «чорних») – 3,5% від нормативно-грошової оцінки. Натомість, у 1 читанні прийнято з/п 5600, де фігурує податок у 5%. Я не розумію ні уряд, ні Податковий комітет: навіщо в момент відкриття ринку землі збільшувати навантаження на аграріїв? Україна – єдина, де агросектор дає державі більше, ніж вона йому. Нинішній український агросектор – це 17% ВВП і майже половина валютної виручки держави. Тому, ВАР внесла свої правки в з/п 5600: сподіваюся, що їх врахують. Якщо законопроект приймуть без змін – депутати вб’ють малий бізнес. Аграрії масово переходитимуть у тінь.