Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» почне діяти з 1 липня 2021 року.
Юрист ВАР із земельних питань Вікторія Кіпріянова відповідає на запитання, які цікавлять аграріїв.
Чи є наявність укладеного договору оренди землі перешкодою для продажу або іншим способом відчуження земельної ділянки? Ні, наявність укладеного договору оренди або емфітевзису не являється обтяженням земельної ділянки. Будь-який власник буде мати право розпорядитися своєю ділянкою за власним бажанням. Вільний обіг земель сільськогосподарського призначення відкриває власнику багато можливостей щодо розпорядження нею. Зокрема, буде дозволено не лише продавати земельну ділянку а і передавати її в дарунок, в довірчу власність, міняти, передавати у заставу банку під отримання кредиту або укласти договори довічного утримання та спадковий договір при яких також відбувається відчуження земельної ділянки.
Чи зобов’язаний власник земельної ділянки повідомляти орендаря про бажання продати або іншим способом відчужити свою земельну ділянку? Законом передбачається, що орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається. В такому випадку орендодавець зобов’язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.
В той же час, з 1 липня 2021 року набувачами земельних ділянок сільськогосподарського призначення зможуть бути виключно фізичні особи громадяни України та банки в порядку звернення стягнення на предмет застави. Більша частина діючих орендарів, це юридичні особи, які не зможуть набувати право власності на «підмораторні» земельні ділянки отже виникає питання, а як тоді орендарю скористатися своїм переважним правом? Якщо власник земельної ділянки зможе без відома орендаря продати ділянки будь-якій іншій фізичній особі. На даний час, Закон відповіді на це питання не дає. Проте, є сподівання, що ця проблема буде врегульована іншими Законопроєктами, один з який уже прийнято в першому читанні за №2194, саме в цьому Законопроєкті буде детально розписана процедура реалізації переважного права купівлі землі та передача цього права іншим особам. Тому, як на мене, поки не варто панікувати чекаємо доопрацювання всіх механізмів через прийняття інших Законів.
Що буде з діючими договорами оренди землі та емфітевзису після початку функціонування повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення? За загальним правилом, яке визначене в чинному законодавстві, перехід права власності на земельну ділянку (в тому числі її продаж, дарування, спадкування), не є підставою для дострокового розірвання договору оренди або внесення до нього змін за ініціативи нового власника. Всі права та обов’язки за таким договором переходять до нового власника, навіть якщо він не бажає укладати додаткової угоди до договору про заміну сторони. Проте, якщо в самому договорі оренди землі передбачено інше, то перехід права власності може бути підставою для дострокового розірвання за ініціативи власника. Тому, завдання №1 переконатися, що у ваших договорах оренди відсутня фраза, що перехід права власності є підставою для дострокового розірвання договору або внесення до нього змін. Крім того, в моїй практиці, я зустрічала чимало договорів оренди де містилися інші умови для дострокового розірвання договору оренди, Наприклад: розірвання договору в односторонньому порядку за ініціативи власника або орендаря за умови попереднього повідомлення, прострочення виплати орендної плати на декілька місяців, реорганізація орендаря, зміна власника (засновника) орендаря.
З метою збереження земельного банку дуже важливо переконатися, що Ваші договори оренди не містять жодної умови, яка би могла бути підставою для дострокового розірвання договору. В такому разі розірвання буде можливе виключно в судовому порядку і то у окремих випадках. В наступній статті, ми поговоримо про топ 10 підстав для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку.
Чи можна вже зараз укласти попередній договір купівлі-продажу землі? Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Проте, чинним законодавством передбачено, що угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення). Враховуючи вищенаведене, ви звичайно можете укласти попередній договір з власником ділянки та зафіксувати певні домовленості, але така угода буде мати більше психологічний фактор аніж юридичний.
Що робити з земельними ділянками, які вже були «придбані» в умовах мораторію? Ні для кого не секрет, що тіньовий ринок земель сільськогосподарського признання завжди існував в Україні. Для цього найчастіше використовувалися схеми обміну земельними ділянками (коли 1 сотка обмінювалася на декілька гектарів з доплатою або без) або договір емфітевзису (це довгострокове право користування земельною ділянкою). Якщо у випадку міни до зацікавленої сторони переходило право власності на обміняні земельні ділянки, то у випадку емфітевзису набувається лише право користуватися земельною ділянкою без набуття права власності. Отже, після початку вільного обігу земель особам, що «придбали» земельні ділянки за договором емфітевзису все одно прийдеться їх офіційно купити або продовжувати користуватися на підставі договору емфітевзису.
Чи будуть продаватися землі сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності? Прийнятим Законом передбачається пряма заборона на продаж земельних ділянок державної та комунальної форми власності. Але, не забороняється зміна цільового призначення з подальшим продажем та продаж землі, яка перебуває у фермерів на праві постійного користування або довічного успадковуваного володіння ( в тому числі переоформленого на умовах оренди). Крім того, варто звернути увагу, що з існуючими темпами безоплатної приватизації таких земель до 1 липня 2021 року може не залишитись взагалі, тому і продавати буде нічого.
Чи буде Всеукраїнський референдум щодо ринку землі та які питання на ньому мають вирішуватися? Законом пропонується, що лише на референдумі має бути схвалено питання набуття земель сільськогосподарського призначення іноземцями, особами без громадянства і то лише через набуття ними частки у статутному (складеному) капіталі юридичної особи, яка володіє землями сільськогосподарського призначення. В той же час, в Україні відсутній Закон «Про всеукраїнський референдум», отже для початку його потрібно розробити та прийняти.
Як аграрію підготуватися до ринку землі? Топ-7 рекомендацій Вікторії Кіпріянової.
- Повний аудит договорів оренди землі на відповідність законодавству та підстав для дострокового розірвання договору.
- Перевірка правильності нарахування та виплати орендної плати за останні три роки.
- Фінансовий та бухгалтерський аудит з метою отримання подальшого кредитування під купівлю землі.
- Виправлення виявлених недоліків в договорах оренди або через переукладення договорів оренди, або шляхом укладення додаткової угоди про внесення змін.
- Максимально збільшити строк дії договору, шляхом внесення до нього змін.
- Терміново поновити договори оренди, які закінчуються найближчі декілька років.
- Постійна робота з орендодавцями та контроль ситуації.
