Більшість сільськогосподарських товаровиробників в процесі господарювання використовують орендовані землі, тому їх дуже бентежить питання, як не залишитись без орендованої площі на початку відкриття ринку землі?
Договір оренди землі є типовим способом підтвердження права на користування сільськогосподарськими землями. Однак, він може мати підводні камені, через які при продажі земельної ділянки договір може бути достроково розірваним.
Для приватних земель немає обов’язкового продажу через аукціони. Це мало б бути прописаним для земель державної і комунальної власності. Але Законом, що прийнятий, повністю прибрано норму, яка б дозволяла продавати земельні ділянки державної та комунальної форми власності.
Отже, державна і комунальна земля продаватися НЕ БУДЕ! Крім викупу землі, яка перебуває в користуванні громадян на праві постійного користування та довічного успадкованого володіння призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства.
► Але, в той же час, залишається можливість безоплатної приватизації та можливість зміни цільового призначення земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної землі з подальшим її відчуженням.
Після того, як відбувається зміна цільового призначення, земля автоматично випадає з-під «мораторних» і вона може стати об’єктом купівлі-продажу в порядку передбаченим законодавством.
Якщо, навіть, відбудеться продаж земельної ділянки і її продадуть не Вам, а якійсь третій особі – то, за загальним правилом, ця третя особа автоматично стане стороною договору оренди землі, якщо інше не передбачене безпосередньо договором.
Важливим є завдання: переконатися в тому, що в кожному з укладених договорів на оренду землі є фраза про те, що перехід права власності на земельну ділянку НЕ є підставою для його дострокового розірвання!!!
В іншому випадку, якщо передбачена фраза, що перехід права власності є підставою для розірвання договору – то це означає, що новий власник буде мати повне право (навіть в позасудовому порядку) в будь-який момент припинити діючий договір оренди землі, забрати земельну ділянку з користування і розпорядитися на власний розсуд.
Тому, дуже важливо провести аудит договору оренди землі і переконатися в тому, що:
- Немає підстав для одностороннього розірвання договору (цього пункту КАТЕГОРИЧНО не має бути в договорі);
- Не має бути способів розірвання договору у зв’язку з якимись специфічними умовами (зміна власника, реорганізація, успадкування земельної ділянки, прострочка виплати орендної плати);
- Розмір орендної плати сформульовано коректно та у відповідності до вимог законодавства;
- Умова про строк дії договору відповідає вимогам законодавства та не призводить до неоднозначного трактування.
Отже, щоб не опинитися у скрутній ситуації та не втратити земельний банк після початку вільного обігу земель сільськогосподарського призначення, рекомендуємо завчасно провести юридичний аудит діючих договорів оренди землі та порядок нарахування, та виплати орендної плати.
Замовити аудит договрів оренди землі - перейдіть за гіперпосиланням
Інформація підготовлена:
Юридично консультаційна служба Всеукраїнська Аграрна Рада та Вікторія Кіпріянова (юридичний консультант по земельних питаннях)
