Нормативно-грошова оцінка землі (НГО) є точкою відліку для багатьох операцій в агросекторі. 

До її розміру прив’язана вартість продажу с/г землі — вона не може бути меншою за НГО. Від величини НГО залежить розмір орендної плати за земельні паї — в кожному регіоні відсоток різний — від 5% до 15% — але, все ж таки, рахують від неї. 

Також НГО є базою оподаткування в агросекторі — від її розміру залежить, скільки коштів аграрій заплатить в бюджет. 

Разом з тим, нормативно-грошова оцінка землі в Україні безповоротно застаріла, не відповідає реальній родючості ґрунтів і в багатьох регіонах, особливо Півдня, істотно завищена. 

І якщо при продажу землі реальна ціна практично завжди вища розміру НГО, а при виплаті орендної плати ринок сам коригує суми, то з податками все далеко не так. 

У разі прийняття законопроєкту №5600, який передбачає впровадження мінімального податкового зобов’язання (МПЗ) на рівні 4% від НГО у перші два роки та 5% від НГО в подальшому, перекіс в розмірах НГО призведе до того, що разом з унеможливленням ухилення від податків, легальні аграрії з півдня та сходу будуть змушені платити значно більше, ніж вони повинні сплачувати зараз. 

В чому проблема?

Наразі в агросекторі від розміру нормативно-грошової оцінки землі розраховується єдиний податок 4 групи, який складає 0,95% НГО. Також — податок на землю, який в середньому по країні складає 0,5% від НГО. 

У свою чергу розмір податку на доходи фізичних осіб у вигляді орендної плати та зарплати не залежав від НГО, а визначався ринком. Тобто, якщо нормативно-грошова оцінка землі і була десь завищена, бо земля далеко не всюди відповідає заявленій якості, то люди домовлялись. 

І, приміром, орендна плата складала не 10%-15%, а 6%-8% від НГО, залишаючись при цьому на рівні вартості таких же по родючості ґрунтів, які мали нижчу НГО. 

Так, при цьому залишались перекоси в частині сплати єдиного податку 4 групи. Але вони були не такими вже й великими і в загальному все усіх влаштовувало. 

Приміром, в Одеській області, в якій клімат став засушливим, нормативно-грошова оцінка землі в середньому становить 31 тис грн/га, а в Київській — 26,5 тис грн/га. 

При ставці податку 0,95% різниця становить близько 43 грн грн/га і це не є настільки суттєво, щоб аграрії Одещини вимагали змінити методику розрахунку НГО. 

Інша справа, коли потрібно заплатити вже 4% від НГО, а потім і 5%. Тоді різниця в податковому навантажені між посушливою одеською та достатньо зволоженою київською землею збільшується до 172 грн/га, а потім і до 215 грн/га. 

В тій же Одеської області сукупне податкове навантаження на гектар значно менше ніж 1240 грн (4% від НГО) й тим паче 1550 грн (5% від НГО) через нижчу врожайність та, відповідно, нижчу орендну плату з якої утримується податок на дохід фізичних осіб. 

Ця проблема постане дуже гостро для агровиробників усіх південних та південно-східних регіонів, де вартість землі часто дуже сильно перебільшена: Одеської, Миколаївської, Херсонської, Запорізької, Донецької, Луганської та Харківської областей. 

Чому НГО не відповідає реальному стану ґрунтів? 

Методика розрахунку нормативно-грошової оцінки землі востаннє розроблялась на початку незалежності України, тобто 30 років тому. 

Окрім того, що протягом цього часу властивість ґрунтів сильно змінилась, сам підхід до розрахунку НГО мав суттєві недоліки, що і спричинило низку перекосів, які мають значний вплив на агросектор сьогодні. 

Загалом нормативно-грошова оцінка землі розраховується, виходячи з тієї цінності, вигоди, яку може дати земельна ділянка. У багатьох країнах кадастрова цінність земельної ділянки визначається, виходячи з того, який рентний дохід можна отримати з неї, грубо кажучи — розміру орендної плати. 

В нас був закладений такий же принцип, при цьому розрахунок повинен був враховувати такі показники як товщина гумусного шару, кількість вологи тощо. Відповідно, методика розрахунку передбачала врахування і їх. 

Однак, в Україні на початку незалежності за основу брали показники тогочасних колгоспів — що вони отримували з того чи іншого поля. 

І якщо один колгосп вирощував картоплю, а інший пшеницю, то, звичайно, картопля з гектару давала виручки більше, ніж пшениця, виходило що й земля більш цінна, а відповідно й НГО вища. Хоча сьогодні немає жодного значення, що вирощував той чи інший колгосп. 

Приміром, в Одеській області 30 років тому випадало значно більше дощів, землі мали більше вологи і температура була нижчою. Там була справді хороша земля. 

Однак, за три десятиліття в Україні досить серйозно змінився температурний режим, кліматичні зони зрушились на північ на 200 кілометрів. В результаті землі Одещини стали більш посушливими. Яскравий приклад — посуха 2019-2020 років. 

Як вирахувати реальну вартість землі?

Тому основне завдання, яке наразі постає, — заново переоцінити цінність ґрунту з розрахунку поточних показників. І перш за все — зволоженості, а це колосальна робота. Крім того, є величезна проблема з джерелами відповідних даних.

Так, наприклад, можна було б спертися на статистику відносно реальної урожайності українських с/г земель, але де її взяти? Бо багато господарств її завищують, а тіньовики й зовсім не звітують. 

Ще один підхід — використати дані щодо орендної плати. Адже саме цей показник має відповідати реальній вартості землі. Але проблема в тому, що часто та орендна плата, яку показують офіційно, це не зовсім та, яку виплачують реально, бо частина її іде в конверті. 

Таким чином, якщо опиратись лише на дані по орендній платі, то виявиться, що у виграші виявляться ті, хто шахрував і приховував її реальний розмір. А ті, хто все робив чесно, — програють. Навряд чи це відповідає інтересам суспільства та держави. 

Тому, якщо ми хочемо зробити реальну оцінку землі, доведеться декілька років проводити космічний скринінг ґрунтів, реальної урожайності, рівня вологості тощо. 

Ми не можемо брати дані одного року, бо кожен рік унікальний, а нам потрібні середні показники. Лише тоді ми зможемо вийти на якесь реальне НГО. 

Але у законопроєкті №5600 передбачається розробка нової методики нормативно-грошової оцінки с/г землі протягом 8 місяців. З огляду на вищеописане, думаю, всім зрозуміло, що такий проєкт швидко не зробиш. Але що можна встигнути зробити за цей час?

Волога перш за все

Аби зрозуміти, як можна відкоригувати методику розрахунку НГО, свого часу Національний науковий центр "Інститут аграрної економіки" за підтримки ВАР провів спеціальний аналіз. 

Науковці проаналізували близько 30 різних ділянок по Україні. Зіставили урожайність з розміром НГО, щоб визначити рівень їх залежності одне від одного. І виявилось, що, фактично, ніякої кореляції (залежності) немає: це два практично незалежних один від другого набори чисел. 

Коли ж НГО помножили на коефіцієнт зволоженості ґрунту, то тут уже виникла кореляція на рівні 0,7. Повна кореляція складає 1, тому 0,7 є дуже високим коефіцієнтом. Це говорить про те, що зараз ключовий фактор що визначає врожайність це доступність вологи. І це підказує нам, як ми можемо відносно швидко відкоригувати методику розрахунку НГО. 

Щонайменше — зібрати дані по всій країні про коефіцієнт зволоженості ґрунту, опублікувати і відкоригувати наявне НГО на нього. Це можливо, бо в країні збереглася мережа метеостанцій з кроком у 50 кілометрів.

Так, це буде проміжне рішення, воно не буде ідеальним, але воно на 70% вирішить проблему та дасть необхідний час — 5-7 років на реалізацію проєкту космічного скринінгу. 

Що може піти не так?

На сьогодні вже є нова методика НГО, яка має бути затверджена найближчим часом. Її розробка тривала останні 2 роки. 

Але її суть полягає не в тому, що виправляються згадані проблеми, а в тому, що автоматизується сам процес розрахунку НГО за старими правилами. 

Ці покращення теж важливі, але стосуються переважно земель, відведених під забудову, а не земель сільськогосподарського значення. 

Тому є реальні побоювання, що після прийняття законопроєкту №5600 з його нормою про обов’язковість затвердження нової методики НГО, затвердження саме цієї методики може зарахуватися як виконання припису закону і на тому все закінчиться. 

Цього допустити в жодному разі не можна, оскільки подібний крок може відтермінувати вирішення питання розрахунку чесного НГО ще на кілька десятків років.

Колонка для видання Економічна Правда