Перші підсумки старту ринку землі, проблемні питання, пов’язані з цим, та шляхи їх вирішення, думки та пропозиції експертів, представників влади та агровиробників – ці теми стали ключовими під час національного круглого столу «Обіг земель сільськогосподарського призначення: практична реалізація, рекомендації учасникам ринку».

Захід відбувся в рамках реалізації проекту «Підтримка реформи Держгеокадастру агробізнесом та сільськими громадами України», який проводився Всеукраїнською Аграрною Радою за підтримки Програми USAID з аграрного і сільського розвитку – АГРО.

Протягом чотирьох місяців  – з квітня по липень експерти ВАР, USAID – АГРО разом з представниками обласних державних адміністрацій, головних управлінь Держгеокадастру та нотаріальної палати спілкувались в регіонах з агровиробниками та представниками органів місцевого самоврядування. Протягом цього часу було проведено 48 круглих столів, в яких взяли участь 4309 учасників. Організатори отримали 432 запити від сільгоспвиробників та органів місцевого самоврядування. Проблемні питання, зібрані в регіонах, обговорили також під час 2 національних круглих столів.

«Зустрічі були присвячені тим поточним проблемам, які існували в агросекторі протягом останніх 20-30 років і на них не було однозначної відповіді, позиції. Це такі питання як: польові дороги, полезахисні лісосмуги, нерозподілені земельні ділянки та невитребувані паї. За результатами круглих столів ми направляли запити до Держгеокадастру та його головних управлінь в регіонах, до міністерства юстиції України. Частину відповідей ми вже отримали, що дасть можливість донести інформацію до усіх учасників дискусії, щоб в подальшому проблемні питання були мінімізовані», — зазначила юристка ВАР із земельних питань Вікторія Кіпріянова.

Втім, найбільше учасників зустрічей цікавили питання впровадження ринку землі, реалізації переважного права на купівлю земельних ділянок, порядок викупу фермерської землі, володіння якою здійснювалось на праві постійного користування.

На тому, що ринок землі в Україні стартував без ажіотажу акцентував увагу заступник голови ВАР Михайло Соколов. Він зазначив: те, як починається реформа, означає, що закон про обіг земель с/г призначення прийнято хороший. Разом з тим, виникають і проблеми. Одна з ключових на сьогодні – нестача нотаріусів у сільській місцевості.

«Оформлення угод з землею займає довгий час і це загострило проблему нестачі нотаріусів у сільській місцевості. Хоча, ця проблема була і раніше. Але ринок землі збільшить навантаження на нотаріуса. Тому, поки держава не подбає про збільшення кількості нотаріусів, проблема залишиться. Але, в цьому контексті потрібно ще вирішити питання корупційної складової. Адже, не є новиною те, щоб скласти екзамен і отримати посвідчення нотаріуса, вимагають хабар. Сьогодні ця проблема які ніколи загострилася», — пояснив заступник голови ВАР.

Тему проблем, які проявились зі стартом ринку землі, продовжив помічник-консультант народного депутата України Миколи Сольського Сергій Біленко, зазначивши, що носять вони технічний характер.

«Коли порядок перевірки прописувався у законі, то планувалось що це буде автоматична перевірка, адже всі реєстри у нас електронні, пов’язані певними ідентифікаторами. На жаль, не так сталось, як гадалось. Той порядок перевірки, який розроблений Кабміном, з’явився дуже пізно. В такому вигляді його можна було прийняти ще півроку тому і вже удосконалювати. Також, на жаль не зроблено автоматизацію перевірки. Ці проблеми є дуже давніми, вони існували роками. По-перше, в нас, на жаль не дуже нормальна побудова в плані програмного забезпечення Реєстру речових прав на нерухоме майно, не дуже добра побудова реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, величезна кількість помилок у державному земельному кадастрі. Протягом довгого часу інформація в нього вносилась хаотично і не перевірялась. Ці проблеми стали очевидними при старті земель с/г призначення і це означає, що вони поступово будуть вирішуватись. Зараз і в Мін’юсті і в Держгеокадастрі ведуться розмови про вдосконалення згаданого порядку і запровадження його автоматизації», — каже Сергій Біленко .

Про вплив ринку землі на аграрний бізнес та особистий досвід у співпраці з нотаріусами розповів учасник ВАР, аграрій Сергій Рибалко з власного досвіду:

«Процедура купівлі-продажу дуже складна. З двома нотаріусами ми намагалися спрогнозувати як він буде рухатися. Перше, що ми хотіли з’ясувати, — скільки часу  потрібно, щоб укласти таку угоду. Якщо земельна ділянка не обмежена ніякими зобов’язаннями, таку транзакцію можна провести протягом 2-3 днів. Якщо ж ділянка обмежена договорами оренди, або її хочуть виставити на аукціон, то така процедура займе 3-4 місяці. Після того, як готові всі документи, оформлення самого договору куплі-продажу займе приблизно 5 години. Тобто, один робочий день – один договір. Тому необхідно спростити ці процеси», — зауважив аграрій.  

Крім того, наголосив він, сьогодні нотаріусу дуже складно з’ясувати, скільки землі мають ті, хто хочуть її купити. Але ще складніше — визначити походження грошей, за які покупець хоче придбати землю.

Керівник напряму земельної реформи Програми USAID АГРО Сергій Кубах привітав усіх зі стартом ринку землі та зауважив, що її старт – це поновлення конституційних прав українців. Він наголосив, що запуск ринку землі відбувся прогнозовано, контрольовано та згідно з моделлю, закладеною в законі. І що насправді проблем немає.

«Якщо подивимось на статистику, то з початку місяця станом на 15 липня відбулось 774 випадки купівлі-продажу земель. За останній тиждень оформлено 224 договори. Ми як експерти говоримо: всі процедури з землею, нотаріальні справи мають працювати в такий спосіб, щоб не заважати ринку землі. Я думаю, що проблем немає. На сьогодні 3,5 тисячі нотаріусів підключено до Державного земельного кадастру. Якщо допустити, що кожен нотаріус матиме одну справу з відчуженням землі вдень, то ми бачимо, що можливості системи – оформлювати 3,5 тисячі земельних ділянок в день. А зараз ми маємо 224 справи в тиждень. Тобто, система спроможна обслугувати справи, немає ажіотажу. Так, є перевірка охочих купити земельну ділянку. Але зважаючи на кількість корупційних схем у цій сфері, вона просто необхідна. Ми ж виступаємо за легалізацію ринку, за сплату податків і руйнування корупційних схем», — сказав Сергій Кубах.

Жодна фізична чи юридична особа не зможе набути у володіння більше передбаченого законом обсягу земель. Держгеокадастр здійснює постійний моніторинг ринку земель, результати якого відображаються на офіційному сайті відомтсва. Таким чином, громадськість також може стежити за даними процесами. На цьому акцентував увагу перший заступник голови Держгеокадастру Анатолій Мірошниченко.

«Ми розуміли, що із запровадженням повномасштабного ринку земель суспільство захоче на регулярній основі бачити ті процеси, що відбуваються на ринку. Тому не чекаючи прийняття законів, підзаконних актів, ми запровадили моніторинг земель у складі моніторингу земельних відносин. На сайті будь-хто може побачити кількість відчужених земель, їх площу, може побачити ціни, ставки орендної плати та списки тих, хто має у власності більше 100 га землі. Так, станом на 1 липня існувало більше 1000 фізичних осіб, які мали більше 100 га с/г земель у власності. Разом з тим з 1 липня їх кількість змінилась. Не зважаючи на досить детальний механізм перевірки нотаріусами, ми на сьогодні маємо на 4 позиції довший список осіб, які мають у власності більше 100 га», — зазначає посадовець

Перший заступник міністра юстиції України Євгеній Горовець зазначив, що хоч після двох тижнів функціонування ринку землі є певні зауваження, однак критичних відомство не отримує.

«Як нормотворець Міністерство юстиції розробляло порядок здійснення перевірки набувача права власності на с/г ділянки. Ринок землі працює у нас у дуже цікавій і складній моделі. З точки зору функціонування ринку землі є певні юридичні труднощі, які вирішить судова практика. У нас є багато вимог, які мають декларативний характер. Наприклад, щодо розрахунку в безготівковій формі. У юристів-практиків  виникає питання, якими будуть наслідки недотримання цієї вимоги. На мою суб’єктивну думку, якщо провести угоду в готівковій формі, то це не завжди буде підставою для визнання правочину недійсним. Але буде цікаво спостерігати за судовою практикою»,  — зазначив посадовець

Нотаріуси готові виконувати правочини щодо земельних ділянок. На цьому наголосила представник Нотаріальної палати України Інна Бернацька. Разом з тим, зі стартом ринку землі у нотаріусів побільшало роботи із власниками паїв.

«Ми це робили раніше з іншими ділянками. З липня  додалися ще землі с/г призначення. Так, система не ідеальна. Нотаріуси отримують дуже серйозне навантаження щоразу після впровадження нових реформ. Працюють в режимі турбулентності. Нам сьогодні не вистачає автоматизації технічних процесів. Її відсутність забирає велику частину часу нотаріусів. Ми спостерігаємо, що старт ринку землі, більше вплинув на власників земельних ділянок. Коли до нас  приходять на прийом власники паїв, щоб отримати консультацію, то основне їхнє питання – як зберегти землю», — розповіла Інна Бернацька.

Голова Паланської ОТГ Черкаської області Руслан Яремчук розповів про специфіку викупу фермерської землі, продавцем якої виступає об’єднана територіальна громада. Фермери ж мають пільгу від держави – вони мають право викупити землі, якими користуються, за ціною нормативно-грошової оцінки землі з розстрочкою на 10 років.

«У нас є фермери, які мають невеликі площі землі і вже частину з них отримали у приватну власність шляхом поділу і подальшої роздачі між своїми родичами. Є фермери, які мають значні площі за 50 га і не йшли на схему поділу і роздачі, бо це також вартує трохи грошей. А є ще одна категорія, які ніби і є орендарями, але насправді надавали цю землю іншим особам та отримували орендну плату. І, фактично, користувачами і власниками цієї землі є інші особи, які зацікавлені отримати право власності на неї. Але отримати вони його можуть лише коли справжній власник її викупить і передасть їм. Однак, є технічні проблеми: і ми, і нотаріат не готові ще технічно до усіх процесів. Але ми розуміємо, що ринок нотаріальних послуг – це також ринок, який розвивається і що з часом усе налагодиться», — розповів Руслан Яремчук.

Відеозапис круглого столу можна переглянути за посиланям: https://www.youtube.com/watch?v=-e9fbb3xCpM