Найбільше питань в сільськогосподарських товаровиробників завжди виникає стосовно оформлення будь-яких земельних відносин. На цьому тижні розглянемо випадок, коли один орендар обробляє значну частину площі землі одного масиву.

Як в такій ситуації отримати переважне право на взяття в оренду залишку масиву

З 1 січня 2019 року набрали чинності зміни до ЗУ «Про оренду землі» на підставі ЗУ № 2498-VIII від 10.07.2018, які передбачають, що:

Особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення (більше ніж 75 % масиву), має право орендувати інші земельні ділянки сільськогосподарського призначення, розташовані у такому масиві, а у разі якщо інші земельні ділянки перебувають в оренді, - на одержання їх у суборенду, за умови передачі їх власнику (орендарю) у користування (оренда, суборенда) іншої земельної ділянки, розташованої у цьому ж масиві, на такий самий строк та на таких самих умовах, якщо внаслідок черезсмужжя невикористання таких земельних ділянок створює перешкоди у раціональному використанні земельних ділянок, що перебувають у користуванні цієї особи.

Проте є певні виключення:

• якщо на таку земельну ділянку буде претендувати ще одне підприємство, то підприємство істотний землекористувач має переважне право, але на умовах не гірших ніж від такого підприємства. Наприклад: якщо Підприємство А пропонує власнику 10 % від НГО, то Ваше підприємство має переважне право виключно на умовах 10 % від НГО;
• дана умова не розповсюджується на земельні ділянки, права оренди на які поновлюються в порядку статті 33 ЗУ «Про оренду землі». Наприклад, Підприємство «А» має діючий договір оренди землі та бажає його поновити на новий строк, ваше підприємство в даному випадку переважного права мати не буде.

Отже, для реалізації цієї норми Вам необхідно:

1. бути істотним землекористувачем (75 та більше % масиву);
2. власник земельної ділянки хоче передати її в оренду;
3. ваше підприємство офіційно направляє лист-пропозицію укласти договір оренди на певних умовах;
4. якщо є два підприємства, які бажають укласти договір оренди, на однакових умовах, то переважне право буде мати істотний землекористувач. Якщо інше підприємство пропонує кращі умови ніж Ваше, то переважне право не застосовується.

Якщо Ви все-таки вирішите обмінятися земельними ділянками в межах масиву (які вже перебувають в користуванні, або власник самостійно обробляє ділянку), то мають бути дотримані наступні умови:

1. відповідно до законодавства мають бути сформовані масиви земель сільськогосподарського призначення, які мають бути зареєстровані в державному земельному кадастрі (наразі такі масиви не сформовані);
2. ви можете обмінятися лише рівноцінними земельними ділянками (однаковий строк дії договору оренди, розмір орендної плати, рельєф, вид угідь, НГО не має відрізнятися більше ніж на 10 %);
3. у разі якщо до земельної ділянки, право на яку передається взамін, відсутній доступ з краю масиву, особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, зобов’язана забезпечити землекористувачу право проходу, проїзду до такої земельної ділянки на умовах безоплатного земельного сервітуту;
4. попередньо необхідно замовити оцінку майнової шкоди, яка потенційно може бути завдана власнику (користувачу) ділянки.

Для укладення договору оренди (суборенди) в порядку обміну правами користування земельними ділянками особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, письмово звертається до другої сторони з пропозицією укласти договір оренди (суборенди).

У зверненні зазначаються:

• земельні ділянки, правами користування якими пропонується обмінятися, із зазначенням кадастрових номерів (за наявності), площі, угідь земельних ділянок, їх нормативної грошової оцінки;
• розмір майнової шкоди, завданої власникам, користувачам земельних ділянок внаслідок обміну правами користування.

До звернення додаються:

• підписані особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, проект договору оренди (суборенди), а також проект договору оренди (суборенди) земельної ділянки, право користування якою пропонується передати взамін;
• засвідчена орендарем копія договору оренди земельної ділянки, орендарем якої виступає особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, право користування якою пропонується передати взамін.

Друга сторона протягом одного місяця з дня одержання пропозиції зобов’язана розглянути звернення, підписати договір або надати письмову мотивовану відмову в його укладенні.

У разі недосягнення згоди щодо укладення договору оренди (суборенди) такий договір визнається укладеним за рішенням суду, крім випадків, коли земельна ділянка:

• за угіддями належить до багаторічних насаджень і на ній закладено багаторічні насадження;
• на земельній ділянці розташоване нерухоме майно;
• належить до земель сільськогосподарського призначення несільськогосподарських угідь (крім польових доріг, розташованих всередині масиву земель сільськогосподарського призначення);
• поєднана спільними межами із масивом земель сільськогосподарського призначення і її місце розташування не створює черезсмужжя для особи, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення;
• розташована в іншому масиві земель сільськогосподарського призначення, ніж та, що передається в користування взамін;
• не належать до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства або фермерського господарства;
• має різний склад угідь та рельєф;
• має нормативну грошову оцінку, що відрізняється від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що передається в користування взамін, більш як на 10 відсотків.

Одночасно судом визначаються розмір майнової шкоди, завданої укладенням договорів оренди (суборенди), та порядок її відшкодування.

Інформація підготовлена :

Юридично консультаційна служба Всеукраїнська Аграрна Рада та Вікторія Кіпріянова (консультант із земельних питань).