При зміні орендної плати орендарі мають зареєструвати відповідні зміни в реєстратора. Проте, іноді, реєстратор відмовляється реєструвати зміни до договору оренди та вимагає внести в договір зміни в терміні дії договору.

Як бути в даній ситуації і чи можливо вплинути на дії реєстратора?

Відповідно до ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України у разі зміни договору зобов'язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов'язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну законної сили.

Відповідно до ст. 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до ч. 5 ст. 8 Закону України «Про оренду землі» ПРАВО оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації (а не сам договір оренди).

Аналогічна норма міститься і в ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», де визначено, що державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, а саме право постійного користування та право оренди земельної ділянки.

Умови письмової додаткової угоди є чинними для сторін, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ст. 638 Цивільного кодексу України ).

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 627, 628 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

З огляду на зазначене, вимога державного реєстратора визначити та прописати в додатковій угоді про зміну строку дії основного договору оренди не відповідає вимогам законодавства та порушує принцип свободи договору.

Відповідно до п. 31 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майн, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 року № 1141 до Державного реєстру прав вносяться певні відомості про інше речове право, похідне від права власності, де є зокрема строк дії договору, за яким набувається речове право, похідне від права власності (у разі набуття речового права на підставі договору на певний строк) – при державній реєстрації основного договору оренди необхідно було вказати строї дії цього договору, оскільки орендар за ним набував речові права – право користуватись земельною ділянкою. А укладеною додатковою угодою між орендарем і сільською радою не передбачено нового речового права, оскільки вносяться лише зміни щодо орендної плати за вже зареєстрованим речовим правом – правом оренди, тому в даному випадку відсутні підстави для зазначення строку дії договору.

Тому бездіяльність державного реєстратора, яка відображається у формі відмови реєструвати додаткову угоду, є протиправною.

Якщо не буде досягнуто порозуміння з державним реєстратором, радимо подати для реєстрації повний перелік документів і вимагати або внести зміни в Державний реєстр щодо зміни орендної плати за договором оренди, або надати рішення про відмову у здійснення державної реєстрації прав. Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття (ст. 24 Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Таке рішення про відмову можна оскаржити до суду.

Інформація підготовлена Юридично консультаційна служба Всеукраїнська Аграрна Рада та Шеремета Віта.